Analizamos la posibilidad de adquirir por usucapión la propiedad de un elemento común en una Comunidad de Propietarios
La usucapión o prescripción adquisitiva, de conformidad con el artículo 1.930 del Código Civil es uno de los modos de adquirir el dominio y los demás derechos reales, que se produce por la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante el tiempo exigido por la ley.
Los presupuestos para la usucapión son mas sencillos cuando se trata de prescripción extraordinaria por la posesión no interrumpida de 30 años (artículos 1940 y 1945), constituyendo la posesión en concepto de dueño un requisito esencial básico, ello tanto tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, como recordaba el Tribunal Supremo en Sentencias de 19 de junio de 1984, 14 de marzo de 1991, y 16 de noviembre de 1999, entre otras.
La posibilidad de adquirir por usucapión la propiedad de un determinado elemento común en un edificio (terraza, trastero, garaje etc…) viene siendo admitida por nuestros Tribunales siempre que se cumplan determinados presupuestos, dado el régimen específico existente respecto a la propiedad de los elementos comunes en materia de propiedad horizontal.
Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes y privativos. La regla general, consiste en que, una vez creado el título constitutivo, todo aquello que no ostenta la condición de elemento privativo la tiene de elemento común.
La Ley de Propiedad Horizontal no hace relación detallada de los elementos comunes ya que se remite a lo señalado en artículo 396 del Código Civil, que atribuye esta consideración al suelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados y muros de carga, las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, antenas, porteros electrónico, tuberías, conducciones y cualquier otro servicio o instalaciones comunes.
Para poder adquirir por usucapión la propiedad de un elemento común, resulta fundamental determinar si estamos ante un elemento común por su propia naturaleza o un elemento común por destino,
Los elementos comunes por su propia naturaleza no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran un edificio dividido horizontalmente.
Sin embargo, los denominados elementos comunes por destino, pueden cambiar de uso a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, o por usucapión.
Esta distinción es admitida por la jurisprudencia sin fisuras, y buena muestra de ello la encontramos en las Sentencias del Tribunal Supremo 402/2012, de 18 de junio, 623/2024, de 8 de mayo o 1007/2025, de 25 de junio, las cuales permiten la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de determinados elementos comunes por destino, siempre que medien los requisitos legales del Código Civil.
La jurisprudencia ha hecho uso de esta distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y también su fachada por tanto, en ningún caso estos elementos comunes podrían ser adquiridos por algún propietario mediante la prescripción adquisitiva o usucapión.
Sin embargo, las terrazas, los patios, los trasteros o garajes vienen siendo considerados elementos comunes por destino sobre los existe un amplio margen para su adquisición mediante la usucapión siempre que concurran los requisitos legales, esto es una posesión pacífica e ininterrumpida a título de dueño durante más de treinta años o de diez años mediando justo título y buena fe.
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