Analizamos el plazo de prescripción de una obra inconsentida que afecte a elementos comunes en una Comunidad de Propietarios
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que ningún propietario podrá realizar obras que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. Sin embargo, a pesar de esta prohibición no es infrecuente que algún comunero sin autorización de la comunidad, realice una obra inconsentida modificando la fachada, terraza, cubierta o cualquier otro elemento común.
Las especiales características o circunstancias de una comunidad de propietarios, hace que en muchas ocasiones pase un amplio lapso de tiempo desde que un comunero realiza una obra inconsentida de alteración del elemento común hasta que se acuerda iniciar acciones para exigirle su restitución, sin que el conocimiento por parte de la comunidad de la existencia de las obras, pueda por sí mismo, equivaler a un consentimiento tácito, como tampoco el abuso de derecho por agravio comparativo si no se han autorizado alteraciones similares.
El plazo de prescripción de una alteración u obra inconsentida en un edificio, es uno de los principales problemas al que se enfrentan habitualmente las Comunidades de Propietarios en los supuestos que, transcurrido un cierto tiempo, decidan plantear un procedimiento judicial para exigir al propietario infractor, la demolición del elemento alterado y la restitución de la configuración original del edificio.
Para iniciar la reclamación ante los Tribunales, es necesario que se produzca un acuerdo de la Junta de Propietarios convocada al efecto por mayoría simple de propietarios y cuotas de participación, facultando al presidente para interponer acciones judiciales. No obstante, para garantizar el buen fin del procedimiento, conviene determinar la fecha en la que se realizó la obra inconsentida, para analizar si se ha producido la prescripción.
En la doctrina y jurisprudencia sobre esta materia no existe uniformidad sobre el plazo de prescripción ante una obra inconsentida, por lo que encontraremos resoluciones que establecen que por tratarse de una acción personal, el plazo de prescripción es de cinco años, mientras que otras sentencias sostienen la tesis que estamos ante una acción real cuyo plazo de prescripción es de treinta años.
La diferencia entre ambas acciones y sus correspondientes plazos de prescripción es importante, ya que tras la modificación del artículo 1964 del Código Civil por la Ley 42/2015, el plazo para las acciones personales que antes estaba fijado en quince años se ha reducido a cinco, por lo que determinar si estamos ante una acción real o personal será una circunstancia que, en numerosos supuestos, podría condicionar la viabilidad de la acción.
Según el jurista romano Gayo en sus Institutiones, una acción es personal cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato, es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena.
El Tribunal Supremo en sentencia de 25 de junio de 2025 se ha pronunciado a favor del plazo más amplio de prescripción al establecer que, la acción de la Comunidad de Propietarios dirigida a restituir a su estado originario la modificación de un elemento común es de carácter real, a la que le son aplicables los artículos 1959 y 1963 del Código Civil pues esta acción no se puede concebir como una acción directa y personal frente al comunero demandado, sino como una acción de tutela del derecho de la Comunidad sobre un elemento común del edificio conforme al artículo 396 del CC, de modo que su plazo de prescripción es de treinta años.
