ANALIZAMOS LA POSIBILIDAD DE ABRIR UNA PUERTA QUE NUNCA HA EXISTIDO SIN AUTORIZACIÓN DE LA CCPP POR EL HECHO QUE ESTA VENGA DESCRITA EN LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LOS LINDEROS DE LA FINCA
Analizamos un supuesto en el que se pretende abrir una puerta en el interior de un portal que nunca ha existido físicamente, por el mero hecho que dicha puerta aparezca descrita en los linderos de una escritura de un inmueble de un local perteneciente a una comunidad de propietarios.
Para obtener el derecho a abrir una puerta en un local perteneciente a comunidad de propietarios, no sería título suficiente la descripción de la existencia de una supuesta puerta en los linderos de una finca que pertenece a una Comunidad de Propietarios.
Incluso aunque dicha puerta aparezca reflejada en los linderos de la nota simple del Registro de la Propiedad, tampoco sería un título suficiente para obtener el derecho a abrir una puerta sin autorización de la Comunidad, toda vez que la descripción de los linderos debe ser considerada como una «mención de derecho», que según ROCA SASTRE, es la indicación hecha, en forma simple pero expresa, en una inscripción o anotación preventiva de un dato inscribible relativo a una finca de la existencia sobre ella de una carga o gravamen real, que se halla relacionado pero no constituido en el título que origina dicha inscripción o anotación.
En definitiva, la existencia de una puerta en la descripción de los linderos de una finca se consideraría una «mención de derecho» esto es, una manifestación en la escritura mediante la cual se hace constar algún derecho real diferente del que se inscribe, el cual no es objeto de calificación registral.
En este sentido, el artículo 29 de la Ley Hipotecaria señala que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.
Por tanto, con independencia de la existencia de una puerta según lo señalado en la descripción de los linderos de la finca, para poder abrir una entrada que nunca ha existido en la realidad, es necesario la autorización de la Comunidad de Propietarios, ya que de lo contrario, se estaría constituyendo una servidumbre de paso de manera unilateral por el mero hecho de incluir la existencia de una supuesta puerta dentro de los linderos de una finca, sin que ello, precisamente por tratarse de una mera mención de derecho, sea objeto de la calificación del registrador, quien exigiría el acuerdo de la Comunidad (predio sirviente) para inscribir este derecho.
En este mismo sentido se han pronunciado las resoluciones de la Dirección General de los Registros y Notariado de 19 de julio de 2017 y 9 de julio de 2015 que resuelven dos supuestos muy similares.
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