Analizamos las consecuencias de la resolución anticipada por el inquilino de un contrato de arrendamiento de local de negocio
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la duración y régimen jurídico de los arrendamientos para uso distinto de vivienda (local de negocio), se rige por la voluntad de las partes y, en lo no pactado por ellas, se rige supletoriamente por lo dispuesto en el título III de la LAU y, más supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Cuando en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (local de negocio), se hubiera estipulado una cláusula penal que otorga al arrendador el derecho a percibir una determinada cantidad de dinero en el supuesto de resolución anticipada del periodo de duración obligatoria del contrato, habrá que aceptar y cumplir la penalidad pactada, si bien es cierto que los Tribunales podrían moderar o reducir dicha indemnización en atención a las circunstancias del momento que habrá que acreditar en su caso. (rebus sic stantibus)
Sin embargo, los supuestos más frecuentes son los casos en los que dicha cláusula penal no existe, por lo que, ante la resolución anticipada a instancias del inquilino, el arrendador exija el cumplimiento del contrato o bien el pago de la totalidad de las rentas durante el plazo pactado en concepto de daños y perjuicios por el lucro cesante.
Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual conforme al artículo 1106 del Código Civil, si bien nuestro Alto Tribunal viene señalando que la economía actual es mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, lo que impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas, por lo que la determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe.
En relación la resolución anticipada de un contrato de arrendamiento, la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene señalando para que el lucro cesante sea indemnizable se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes, y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso.
En suma, la fijación de una indemnización por resolución anticipada debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.
Ahora bien, establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante todo el periodo establecido para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significaría desconocer la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo.
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