Analizamos los supuestos en los que se puede reclamar una indemnización como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento
La resolución anticipada y sin justificación en una causa legal de un contrato arrendamiento tiene un diferente tratamiento legal en función de si estamos ante una vivienda o de un arrendamiento para uso distinto de vivienda (oficina, local, nave etc..).
En el arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 11 que transcurridos los seis primeros meses, el arrendatario podrá desistir del contrato, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y respecto a una posible indemnización por la resolución anticipada, la LAU permite, siempre que expresamente se establezca en el contrato, que el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
A sensu contrario, en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda en los que no se haya pactado expresamente esta posibilidad, la resolución anticipada no permitirá al arrendador exigir ninguna indemnización al arrendatario, de ahí la importancia de contar con un buen asesoramiento jurídico a la hora de redactar un nuevo contrato de arrendamiento.
En el arredramiento para uso distinto de vivienda, de no estar prevista esta posibilidad en el contrato, el arrendador podrá solicitar al arrendatario el cumplimiento del plazo, o bien el abono de las rentas durante todo el periodo contratado en virtud de lo señalado en el artículo 1.124 del Código Civil.
En este sentido, el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de abril de 2012 ha declarado como doctrina jurisprudencial, que la resolución anticipada de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, estando plenamente vigente, genera la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, ya que la lógica económica nos indica que el arrendador podrá arrendar nuevamente el local.
Y siguiendo esta doctrina, en los últimos años, existe una creciente corriente jurisprudencial de numerosos juzgados de primera instancia y audiencias provinciales que vienen aplicando por analogía el artículo 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para arrendamientos de vivienda, que establece que la indemnización a pagar por el arrendatario en caso de resolución anticipada, debe consistir en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
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