Mayorías necesarias para la prohibición del alquiler turístico en una Comunidad de Propietarios
El progresivo incremento en los últimos años, de locales o viviendas destinadas a alquiler turístico, está provocando bastante controversia en el seno de las Comunidades de Propietarios como consecuencia de las molestias que en ocasiones pueden generan los hábitos y horarios de los clientes que transitan en este tipo de viviendas.
En el otro lado de la balanza está el derecho de todo propietario de un inmueble a destinar su propiedad para un arrendamiento de corta duración con la ventaja de su alta rentabilidad y no estar sometido a las prorrogas forzosas y demás limitaciones de la LAU.
La inclusión de una cláusula en los Estatutos prohibiendo el destino de alquiler turístico de las viviendas de una Comunidad de Propietarios es perfectamente válida, siempre que el acuerdo se hubiera adoptado por unanimidad, toda vez que si bien es cierto que los Estatutos no pueden limitar los derecho de los propietarios a ceder el uso y disfrute de las viviendas mediante arrendamiento, el establecimiento de una limitación específica como ésta, estaría perfectamente justificada por razones de interés general.
Por otro lado, el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, permite a las comunidades de Propietarios la acordar la limitación del alquiler turístico siempre que se apruebe mediante un acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
La modificación contenida en artículo 17.12 de la Ley de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) viene siendo motivo de distintas corrientes de interpretación dado que la literalidad del precepto solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de “limitar o condicionar” el alquiler turístico pero no recoge expresamente el término “prohibición“.
El sector doctrinal y judicial mayoritario sostiene que a pesar de la deficiente técnica legislativa del artículo 17.12 de la LPH, la voluntad del legislador fue facultar a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler turístico de las viviendas y de ahí, que dicho acuerdo lo reforzara con la necesidad de contar con una mayoría amplia de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.
En cualquier caso, estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, por lo que no afectarán a aquellos apartamentos turísticos que se hayan registrado con anterioridad al acuerdo de la Junta de Propietarios.
Por último, cuando los Estatutos no hubiesen contemplado esta limitación, la Comunidad por mayoría simple, podrá utilizar la acción de cesación por actividades molestas prevista en el artículo 7.2 de la LPH, cuando los clientes de los apartamentos turísticos mantengan un comportamiento reprobable de tal importancia que traspase los límites de la mera incomodidad para convertirse en importantes transgresiones de las mínimas normas de convivencia usuales en las relaciones sociales en relación al lugar y al tiempo en que se producen.
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