Mayoría necesaria para la prohibición de viviendas turísticas al amparo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo
El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introdujo una importante modificación en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al redactar el artículo 17.12 en el que permite que las comunidades por mayoría de 3/5 de votos y cuotas de participación, puedan limitar o condicionar las viviendas turísticas en los edificios en régimen de comunidad.
Esta medida supone de facto una excepción a la regla de la unanimidad necesaria para cualquier modificación de los Estatutos según señala el artículo 17.6 de la LPH, por lo que no ha estado exenta de controversia toda vez que la técnica legislativa utilizada ha sido muy deficiente, de manera que había algunas Audiencias Provinciales que entendían que la norma solo permitía a las Comunidades limitar o condicionar el uso de las viviendas turísticas pero no prohibirlas completamente ya que para eso seguía resultando necesaria la unanimidad.
Antes de que el Tribunal Supremo resolviera esta controversia, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Publica había resuelto positivamente sobre varios acuerdos de modificación de estatutos de Comunidades prohibiendo las viviendas turísticas en el edificio, al amparo del nuevo apartado 12 del artículo 17 de la LHP introducido por el RD 7/2019, señalando que dichos acuerdos deben ser inscritos en el Registro por cuanto que ese es el espíritu o finalidad de la norma según se expresa en su propia exposición de motivos
En consecuencia la Direccion General adelantándose en varios años al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo, interpretaba que poner límites a algo, en modo alguno impide la prohibición de una actividad por lo que se los acuerdos de prohibición de viviendas turísticas se han venido inscribiendo en el Registro de la Propiedad. (Resoluciones de 5 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero y 12 de diciembre de 2023).
Recientemente, el Tribunal Supremo ha zanjado definitivamente esta controversia con las Sentencias 1232/2024 y 1233/2024 de 3 de octubre, en la que además de razonar que el derecho a la propiedad privada puede verse limitado por aquellas restricciones que puedan ser legítimamente acordadas conforme al régimen de la propiedad horizontal y en consecuencia del contenido del artículo 17.12 puede extraerse que incluye la prohibición del ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, pues limitar es sinónimo de prohibir debiendo dicha norma ser interpretada bajo su verdadero espíritu y finalidad reflejado en su propia exposición de motivos del RD 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que precisamente busca proteger el arrendamiento residencial frente al alquiler turístico.
El Alto Tribual considera que la actividad turística no es inocua, y que puede generar molestias y perjuicios a los vecinos según viene constatando la realidad social, por lo que existe en muchos casos un conflicto de intereses entre el derecho al descanso de los ocupantes de viviendas con fines residencial, con el derecho a la explotación turística de las viviendas, por lo que interpreta que la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, para el establecimiento de la prohibición del uso turístico respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.
Una vez resuelta esta controversia, siguen existiendo otras cuestiones polémicas derivadas de la mala redacción del art. 17.12 de la LPH como es si esta prohibición puede extenderse a la actividad terciaria de los locales que podrían destinar sus inmuebles a un uso hotelero; Si la prohibición de retroactividad alcanza a las viviendas turísticas que se estaban explotando con anterioridad sin licencia o inscripción; Si la prohibición entraría en vigor en el momento que se transmitan las viviendas turísticas por cualquier título, etc…
En definitiva, podemos decir como en los buenos relatos, que los conflictos jurídicos con relación a las viviendas turísticas “continuaran”…
