Resolución de arrendamiento de local por obras no autorizadas
Conforme a lo señalado en los artículos 30 y 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario de un local de negocio, no podrá realizar obras no autorizadas por la propiedad que modifiquen la configuración original del local arrendado.
No obstante, lo anterior, el Tribunal Supremo ha señalado reiteradamente que las causas de resolución de los contratos, en tanto que determinantes de la extinción del vínculo arrendaticio, deben, como toda excepción, interpretadas restrictivamente, si se quiere lograr la finalidad protectora del arrendatario.
En consecuencia, aunque pueda reputarse ilícita toda obra que sin conocimiento del propietario exceda de los actos del uso cedido al arrendatario, y que invalida la facultad de disposición inherente al dominio del arrendador, solo la que por su peculiar entidad modifique la configuración, legitima la resolución de la relación arrendaticia, sanción que por ser la más grave en cuanto apareja la extinción de ésta, ha de utilizarse con la mayor cautela y con la equidad que pretende la ley.
En definitiva, para que la realización de obras inconsentidas en la finca por parte del arrendatario pueda conllevar la resolución del contrato arrendaticio es preciso que concurran dos requisitos:
1º.- Que se hayan realizado obras que modifiquen la configuración del local, por lo que han de examinarse en cada caso concreto las circunstancias concurrentes para determinar si, dada la naturaleza del local arrendado y sus particulares características, tal variación se ha producido o no.
La doctrina y la jurisprudencia vienen señalando que se considerará en todo caso modificada la configuración de la finca arrendada cuando se altere el espacio comprendido en la misma, bien sea procediendo a su aumento o disminución, bien provocando una variación esencial de su distribución.
2º Que tales obras revistan cierta fijeza y esfuerzo en la construcción, de forma que pueda presumirse su permanencia, en sentido gramatical de «fabrica», esto es con exclusión de la colocación de elementos de simple adherencia que puedan ser desprendidos o desmontados sin daño del inmueble, fáciles de regresar -en lo esencial- a su estado primitivo, en tanto que no afectan de modo permanente a la configuración original.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene señalando que sólo pueden ser consideradas como determinantes de cambio de configuración las obras fijas o de fábrica, empotradas al techo o suelo y practicadas con materiales de construcción, no las de carácter móvil, ni tampoco las adheridas al edificio de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro del mismo y que las obras de reparación y sustitución de elementos necesarios no alteran la configuración y no dan lugar a resolución, así como tampoco las llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas.
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