Analizamos las causas de resolución de un contrato de arrendamiento por obras inconsentidas
Tanto para los arrendamientos de vivienda como para uso distinto (local u oficina), la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las obras realizadas sin el consentimiento de la propiedad podrán dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento ahora bien las obras deberán ser de cierta entidad de manera que alteren la configuración original del inmueble.
El consentimiento o autorización del arrendador puede ser expreso o tácito si no formula oposición, una vez tenga conocimiento de las mismas.
Respecto a la entidad de las obras inconsentidas, la Ley no define en que consiste la modificación de la configuración original del inmueble, por lo que la jurisprudencia se ha encargado de clarificar este concepto así como la enorme causística de tipos de obra que encajarían o no dentro de este concepto.
El Tribunal Supremo ha señalado que, a los efectos de la resolución del contrato de alquiler, son obras inconsentidas de modificación aquellas que alteran el espacio físico de la vivienda, incrementándolo o reduciéndolo, y las que varíen sustancialmente su distribución interna, que será una alteración esencial y sensible, no accidental o de ornamento.
A la vista de todo ello, deberá estudiarse caso por caso, y valorar la entidad de la obra respecto del conjunto de la vivienda o local, pues incluso nadie puede impedir al arrendatario realizar reformas que podrían exigirse al arrendador como obras necesarias de conservación.
En este sentido, la postura mayoritaria de los Tribunales es que sería causa de resolución del contrato de arrendamiento, la demolición de paredes, la división de una vivienda mediante tabiques, la apertura de una puerta o de un hueco para ventana, la instalación de una chimenea o tubo de salida de humos, el cerramiento de una terraza, la modificación de la distribución original de la vivienda trasladando la cocina o cuartos de baños a otro espacio, la unión de dos locales contiguos, la construcción de un altillo o entreplanta…
Por el contrario existen otras obras inconsentidas que no tendrían entidad suficiente para ser causa de resolución del contrato de arrendamiento tales como la sustitución de una cocina, instalación de aire acondicionado, la sustitución de los sanitarios y azulejos, la instalación de un nuevo suelo, la sustitución de las tuberías de hierro, la instalación de una estructura desmontable en el patio o terraza, la sustitución de la carpintería de las ventanas, la realización de agujeros para instalar cuadros o lámparas y en definitiva todas aquellas obras provisionales, desmontables, de mantenimiento o mejora que no alteren la configuración ni la estructura del inmueble.
