Analizamos los plazos para reclamar por una obra mal ejecutada
La obligación fundamental del contratista en el arrendamiento de obra incluye una prestación de resultado consistente en ejecutar la obra con arreglo a las cualidades convenidas, a las exigencias técnicas y a los usos propios del arte constructivo, haciéndola adecuada para servir a los fines de normal utilidad previstos.
La responsabilidad del contratista por los vicios constructivos puede venir dada, tanto por la ejecución de la obra con incumplimiento o desviación del proyecto y de las ordenes o instrucciones dadas por la dirección facultativa, como por el empleo de procedimientos contrarios a las normas habituales de la buena construcción.
Por otro lado, el contratista está obligado, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, expresa o tácitamente, sino a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato de obra, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley (art. 1258 CC), entre las cuales se encuentra la buena ejecución técnica de la obra para servir al uso previsto, y así la no obtención de este resultado, con insatisfacción del interés del dueño de la obra, supone el incumplimiento de la obligación del contratista que garantiza su plena consecución y hace presumir su culpa, sin que sea necesaria la prueba de la falta de diligencia para apreciar el incumplimiento.
En este sentido, una reiterada jurisprudencia tiene declarado que el riesgo implícito en la actividad empresarial del constructor desplaza a éste la carga de la prueba de haber actuado con la debida diligencia, sin que pueda servirle de excusa el hecho de haberse limitado a ejecutar la obra conforme a lo planeado por el arquitecto y ateniéndose a las instrucciones recibidas de los técnicos, pues el hacer constructivo no se presenta como una función automática ni de subordinación plena y ciega, ya que siempre cuenta con el margen de no efectuar aquello que resulte incorrecto y plantear la proyección más adecuada y conveniente, empleando procedimientos adecuados a las normas habituales de la buena construcción (SSTS de 8 febrero 1994, 15 mayo 1995, 16 abril 1996, 25 junio 1999, 5 noviembre 2001, 22 julio 2004, 25 octubre 2006 y 3 diciembre 2008)
Para poder reclamar por una obra mal ejecutada, lo primero que debemos comprobar es si en el contrato de obra, se ha establecido algún plazo de garantía sobre los trabajos ejecutados dado que los contratos son Ley entre las partes.
Además del contrato, tenemos tres normas en la que ampararnos para el ejercicio de nuestra reclamación, el Código Civil, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE):
El Código Civil establece en su artículo 1964 un plazo de prescripción de cinco años para interponer una reclamación contra la empresa constructora por incumplimiento de contrato.
La Ley General para la Defensa de los Consumidores establece un plazo de seis meses para vicios ocultos, en prestación de servicios cuando el titular de la vivienda tenga la condición de consumidor (persona física).
La Ley de Ordenación de la Edificación (aplicable para el supuesto que se realicen obras sustanciales que tengan la consideración de reformas estructurales) marca los siguientes plazos, durante los cuales los agentes que intervienen en la construcción deben responder de posibles defectos:
Diez años para los defectos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Tres años para los daños causados por defectos de las instalaciones y elementos constructivos que sean causa de inhabitabilidad (por ejemplo, humedades, defectos en la tela asfáltica de la azotea, fisuras etc…).
Un año para los daños causados por defectos de terminación o acabados.
Igualmente la LOE distingue entre el plazo de aparición de los defectos del plazo poder ejecutar estas garantías, que deberán efectuarse en el plazo máximo de dos años a contar desde la aparición del vicio oculto de conformidad con lo señalado en el art. 18 de la LOE.
Existe igualmente la posibilidad de acumular varias acciones dentro de la misma reclamación para evitar la posible prescripción.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando entre demandante y demandados media contrato, de manera que la llamada «garantía decenal» no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso.
Ley de Ordenación de la Edificación dispone en su artículo 17.1 que, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes, admitiendo así de forma expresa la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la ley especial;
