Analizamos el régimen jurídico de un contrato de habitación por temporada
Nos encontramos ante el supuesto de un contrato de arrendamiento de habitación por temporada, donde el arrendatario dispone de un cuarto privado, pero la cocina, el baño y demás dependencias son compartidos con el resto de habitantes.
La cuestión estriba en determinar su calificación y normativa aplicable, toda vez que aunque las partes hayan titulado el contrato con los términos arrendamiento de habitación por temporada, podríamos estar realmente ante un arrendamiento de vivienda, toda vez que es frecuente que se utilicen algunas figuras contractuales que actualmente no están reguladas en la ley especial, para burlar la prórroga obligatoria y otras obligaciones del arrendador establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) para el alquiler para uso de vivienda.
Como primera reflexión conviene analizar si realmente estamos ante un arrendamiento de temporada. Para ello debemos verificar si existe realmente una causa de temporalidad ya que, si la verdadera finalidad del contrato es servir de morada al arrendatario, aunque la duración sea inferior a un año, se considerará que estamos ante un contrato de vivienda permanente y estará sujeto la prórroga forzosa establecida en la LAU, con independencia de la denominación que se le haya dado al contrato. Por tanto, se considerarán nulas aquellas cláusulas en perjuicio del inquilino, de conformidad con lo dispuesto por el art. 6 de la LAU.
Otra cuestión importante será analizar si el contrato de arrendamiento de habitación se rige por la LAU o por el Código Civil. En el caso de regirse por la LAU, el contrato estaría sometido igualmente a una prórroga forzosa. Si por el contrario, el arrendamiento de habitación se regula por el Código Civil, estará sometido a lo que libremente hayan establecido las partes.
La cuestión no es sencilla de resolver, dado que existen dos posturas jurisprudenciales completamente opuestas:
La primera entiende que, aun tratándose de una pequeña estancia dentro del inmueble, si su finalidad es la residencia del propio arrendatario, nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda al igual que si estuviésemos ante un alquiler completo, resultando de aplicación el art. 2 de la LAU 29/1994, que lo define así por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». En este sentido, se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sec. 1.ª, 18/2008, de 18 de enero (SP/SENT/163488), la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sec. 5.ª, 576/2006, de 26 de octubre (SP/SENT/101041).
La segunda corriente sostiene que en el arrendamiento de habitación falta la característica que precisamente indica el artículo 2 de la LAU «satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario». Ese no es el fin de una habitación, ya que es totalmente insuficiente para desarrollar la vida del inquilino, lo que le obliga a compartir servicios indispensables de la casa como sonel baño, la cocina y el salón comedor. En consecuencia, habrá que estar al objeto «una habitación» y no a su destino, por lo que el contrato de habitación resulta excluido de la aplicación del régimen legal de la LAU y ha de regirse por lo pactado y por lo establecido por los artículos 1.542 a 1.582 del Código Civil.
Actualmente, la jurisprudencia mayoritaria mantiene esta postura, destacando la sentencia de la sección 2ª de la Audiencia Provincial de León de 10 de junio de 2021 (ROJ: SAP LE 953/2021 – ECLI:ES:APLE:2021:953), la sentencia 14 de septiembre de 2017 (SP/SENT/923876) de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sec. 1.ª, y la sentencia de 28 de marzo de 2019 (SP/SENT/1001335) de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª o la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 8, de 30 de noviembre de 2015.
