Analizamos la Ley aplicable en el alquiler de habitación
El alquiler de habitación es una modalidad cada vez mas utilizada en las grandes ciudades, debido imposibilidad de muchas personas a poder acceder a un piso o apartamento en solitario ante el desorbitado incremento de los precios de los arrendamientos.
Este sistema consiste en el arrendamiento a cada inquilino de las diferentes habitaciones de una vivienda con el derecho al uso compartido de unas dependencias comunes como el baño, cocina, salita etc…
Una de las principales dudas que han suscitado esta clase de contratos es si se encuentran sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil.
Existen a este respecto dos posturas jurisprudenciales, la primera que entiende que el alquiler de habitación debe estar sometido a la LAU y una segunda que sostiene que este tipo de arrendamiento no puede considerarse sometido a la LAU, sino al régimen general del Código Civil.
Los argumentos a favor que del alquiler de habitación debe someterse a la LAU, se basan en que, aun tratándose de una pequeña estancia dentro del inmueble, si su finalidad es la residencia del propio arrendatario, nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda al igual que si estuviésemos ante un alquiler completo, resultando de aplicación el art. 2 de la LAU 29/1994, que lo define así por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» según señalan entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sec. 5.ª, 576/2006, de 26 de octubre y la Audiencia Provincial de Álava, Sec. 1.ª, 18/2008, de 18 de enero.
Existe un segundo criterio jurisprudencial contrario a que el alquiler de habitación se encuentre sometido a la LAU, que se basa en la falta de la característica que precisamente indica el artículo 2 de la LAU «satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario». Ese no es el fin de una habitación, ya que es totalmente insuficiente para desarrollar la vida del inquilino, lo que le obliga a compartir servicios indispensables. En consecuencia, habrá que estar al objeto «una habitación» y no a su destino, por lo que se regirá por el Código Civil, artículos 1.542 a 1.582 del Código Civil.
En este sentido se pronuncian las sentencias de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sec. 1.ª, 14 de septiembre de 2017 y la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de 28 de marzo de 2019 que vienen a confirmar que el espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables por lo que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU, regulándose por lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento y en lo dispuesto en los artículos 1.554 y siguientes del Código Civil.
La doctrina y jurisprudencia mayoritaria se inclinan por este segundo criterio, que el arrendamiento de habitación no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana (LAU).
Es por ello que conocer la normativa aplicable a esta clase de contratos será de vital importancia, ya que la LAU resulta mucho más restrictiva a la hora de regular cuestiones fundamentales del contrato, como es la duración obligatoria, la fianza, y demás derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario que en caso que se excluya su aplicación para el alquiler de habitación, podrán ser negociados libremente por las partes.
