Analizamos el régimen jurídico de las Entidades Urbanísticas de Conservación y sus diferencias con una Comunidad de Propietarios
Existen numerosas urbanizaciones constituidas como Entidad Urbanística de Conservación por lo que, aunque su funcionamiento orgánico pueda guardar similitudes con una Comunidad de Propietarios, lo cierto es que tienen un régimen jurídico muy diferente, toda vez que normalmente los viales, acerados y demás infraestructuras son de titularidad pública por lo que realmente carecen de elementos comunes.
La Entidad Urbanística de Conservación es una asociación de derecho público, de adscripción obligatoria, con personalidad jurídica propia, que se rige por sus propios estatutos aprobados por el Ayuntamiento u órgano administrativo competente que tienen como finalidad realizar los trabajos de conservación y mantenimiento de las obras de la urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, cuando no estén a cargo de la Administración actuante.
El régimen jurídico de las entidades urbanísticas de conservación se establece en la legislación urbanística autonómica, rigiendo, supletoriamente, los artículos 24 a 30 del Reglamento de Gestión Urbanística (RGU), aprobado por Real Decreto 3288/1978 de 25 de agosto, que regula las entidades urbanísticas colaboradoras y, sobre todo, por lo establecido en sus estatutos.
De conformidad con el artículo 68.1 del RGU, corresponde a los propietarios de los terrenos la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos «cuando así se imponga por el Plan de Ordenación, por las bases de un programa de actuación urbanística o resulte expresamente de las disposiciones legales». De este modo, la entidad urbanística de conservación nace con un objeto o finalidad concreta: la conservación y mantenimiento de las obras de urbanización.
La naturaleza pública de las funciones que realiza la EUC, la obligatoriedad de pertenencia legalmente exigida obliga a concluir que las cuotas repercutidas en los recibos emitidos por la entidad urbanística de conservación a sus miembros están sujetas y exentas de IVA por aplicación del art.20.Uno.12º de la Ley de IVA.
Igualmente, la Entidad Urbanística de Conservación, por tener naturaleza administrativa, tiene el privilegio de poder acudir a la vía de apremio para reclamar las cuotas impagadas de los propietarios.
La escasa regulación de esta figura hace que jurisprudencialmente se haya de determinar el alcance de esta genérica obligación de conservación de las obras de urbanización y del mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos y, en concreto, si forma parte de ese contenido la contratación y asunción de gastos de seguridad y vigilancia privada.
Otra de las características de este tipo de entidades es que al no regirse por el régimen de mayorías establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los acuerdos se adoptarán por mayoría simple de los propietarios asistentes a la Junta General.
La aplicación de las normas de la Propiedad Horizontal a la Urbanización constituida en Entidad Urbanística de Conservación, será posible si así lo dispusieran sus Estatutos. Por otro lado, el artículo 24.4 de la LPH, permite la aplicación de esta Ley de forma supletoria o analógica respecto de los pactos que establezcan entre si los copropietarios.
Por consiguiente, el orden de prelación de normas será en primer lugar las normas legales y reglamentarias reguladoras de la gestión urbanística. En segundo lugar, los respectivos Estatutos aprobados por el Ayuntamiento. Y en tercer lugar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Para que a una Urbanización constituida en Entidad Urbanística de Conservación le pueda ser aplicable la LPH de forma directa, y no sólo de forma supletoria, cuando nada se haya dispuesto en los Estatutos, sería necesario que se cumpla el requisito de copropiedad por los propietarios de la urbanización, de todos o de alguno de los elementos inmobiliarios objeto de conservación por no haberse producido la cesión obligatoria de los mismos al Ayuntamiento, y que la Urbanización se constituya como Comunidad de Propietarios en alguna de las formas que el artículo 24.2 de la LPH prevé para los complejos inmobiliarios privados.
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