Analizamos la prohibición del efecto retroactivo en el incremento de cuotas de comunidad a las viviendas turísticas.
El desarrollo exponencial en los últimos años del destino de viviendas para uso turístico en los edificios residenciales, ha provocado sucesivas modificaciones la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que han venido limitando dicho uso aunque respetando siempre su efecto retroactivo.
A partir del 3 de abril de 2025, de acuerdo con la reforma llevada a cabo por la Ley Orgánica 1/2025, con la modificación del el art. 7 añadiendo el párrafo 3, y el art. 17.12 de la LPH, en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, ninguna vivienda podrá destinarse a usos turísticos, de tal manera que, si algún propietario pretende ejercer este tipo de actividad, deberá solicitar el correspondiente permiso a la Junta, quién podrá autorizarle el uso, siempre que así lo acuerden las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
Igualmente, el apartado 12 del art. 17 de la LPH establece que por acuerdo de la Junta de Propietarios aprobado por 3/5 partes de propietarios y cuotas de participación se podrá incrementar hasta en un 20% la cuota de comunidad de aquellas viviendas que se destinen a uso turístico, sin efecto retroactivo.
Este tipo de acuerdos, la prohibición del efecto retroactivo del incremento de cuotas suele generar bastante controversia dado que, en muchas ocasiones cuando se adopta la medida, ya existían en el edifico viviendas turísticas que en aplicación de esta prohibición no se verían afectadas.
Resulta también bastante frecuente que las Comunidades hagan caso omiso de la prohibición del efecto retroactivo y apliquen por igual el incremento de las cuotas a todas las viviendas de uso turístico, con independencia de que iniciaran su actividad con anterioridad a la adopción del acuerdo de incremento de las cuotas.
En estos casos, aquellos propietarios viviendas de uso turístico que discrepen de la aplicación de este incremento sin efecto retroactivo, deberán ser diligentes e impugnar el acuerdo dentro del plazo del plazo de caducidad para el ejercicio de las acciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal que es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
Una vez transcurridos los plazos de impugnación del art. 18 de la LPH, el acuerdo resulta inatacable, aun cuando vulnere la prohibición de efecto retroactivo contenido el art. 17.12 in fine de la LEP por cuanto que el acuerdo se considera anulable y no nulo.
En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil, pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención». Y precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.»
En este sentido la sala 1ª del Tribunal Supremo ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.
En el primer grupo (anulables) estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo (nulos) se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).
Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos de cualquier posible impugnación de acuerdos, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos, de lo que se concluye que el acuerdo de incrementar la cuota de comunidad a los apartamentos jurídicos sin respectar la prohibición de efecto retroactivo señalada en el art 17.12 de la LPH es un acuerdo anulable, y por tanto se convierte en un acuerdo plenamente válido si no ha sido impugnado en plazo.
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