La extinción de la copropiedad a través de la acción de división de cosa común
Cuando un inmueble (piso, local, terreno, finca, etc.) pertenece a más de una persona en copropiedad, y una de ellas no quiere seguir con esa titularidad compartida, tiene a su alcance la posibilidad de acudir a los Tribunales para exigir la extinción del proindiviso a través de la acción de división de cosa común.
La copropiedad sobre cualquier tipo de finca podría llegar a convertirse en un serio quebradero de cabeza para los partícipes cuando no sea posible alcanzar ningún acuerdo sobre el uso, mantenimiento y/o administración del inmueble, por lo que en el supuesto que no sea posible disolver la copropiedad de manera voluntaria, cualquiera de los copropietarios podrán instar la acción judicial de división de cosa común.
El Código Civil, en su artículo 400 dispone que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Por tanto, cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento la división de cosa común, para lo que deberá interponer la correspondiente demanda ante los Tribunales de Justicia ejercitando la conocida «actio communi dividundo» o acción de división de la cosa común.
Si la finca fuera divisible de manera que se pudieran obtener aprovechamientos o departamentos independientes, se solicitará al Juzgado que proceda a la división material del inmueble y la adjudicación de las fincas resultantes de manera individualizada y proporcional a cada propietario.
Si el inmueble fuera indivisible, bien por indivisibilidad material o porque resultaría inservible para el uso al que se destina, el Juzgado tras la interposición de la correspondiente demanda y su traslado a las demás partes, dictará Sentencia estimando la demanda y tras su ejecución se podrá acordar la división de cosa común y su venta en pública subasta, permitiendo que en la misma participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños.
Con la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, la venta de una vivienda o local en pública subasta cuando haya sido acordada judicialmente en un procedimiento de extinción del proindiviso (división de cosa común), se tramitará por las normas de la subasta voluntaria que permite a las partes fijar las condiciones particulares para la celebración de la subasta aunque si finalmente esto no fuera posible, será el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo Secretario Judicial) quien las determine.
La acción de división de cosa común se tramitará como un Juicio Verbal ante el Juzgado de 1ª Instancia que corresponda al lugar en el que radique la finca. Una vez se dicte Sentencia estimando la demanda, si los copropietarios no alcanzaran un acuerdo, se procederá a vender el inmueble en pública subasta a través del BOE.
La subasta pública es, por tanto, la última de las opciones para disolver de forma efectiva el condominio y para iniciarla habrá que solicitar la ejecución de la sentencia mediante la correspondiente demanda de ejecución. Una de las particularidades de este procedimiento es que los copropietarios tienen la facultad de establecer las reglas de la subasta. En defecto de pacto, se tramitará conforme a lo dispuesto para las Subastas Voluntarias, en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, concretamente en los artículos 108 a 111, acomodando también la Ley de Enjuiciamiento Civil al hecho de que en estas subastas no hay propiamente parte ejecutante ni parte ejecutada.
Con respecto a la divisibilidad de la cosa común es constante la jurisprudencia, según la cual la apreciación de la divisibilidad o indivisibilidad es un concepto jurídico valorativo, deducible de unos hechos por lo que la indivisibilidad puede ser física e indiscutible, o que de dividirse la cosa resulte inservible para el uso a que se destina) o que desmerezca mucho por su división (aplicando el artículo 1062 por remisión del 406 del CC ), o cuya división acarree gastos excesivos ( sentencias de 22 de julio de 2002 y 3 de febrero de 2005 ).
La indivisibilidad de la cosa no excluye la división, ya que ésta puede ser material, adjudicándose cada parte una porción de la misma o económica mediante la venta y reparto del precio.
El Tribunal Supremo ha señalado que la acción de división de cosa común tiene la función de cesar la comunidad y no cabe que se divida una parte y se mantenga la indivisión de otra; es decir, no se acepta la división parcial, ya que no resulta división de comunidad efectiva cuando la misma perdura en una parte.
No obstante, en determinados supuestos cabría la posibilidad que, para salir de la situación de comunidad, se proceda a la creación de una propiedad horizontal como permite el párrafo 2º del art. 401 del Código Civil.
