Analizamos la indemnización exigible ante el desistimiento unilateral del inquilino de un contrato de arredramiento de vivienda
En los contratos de arrendamiento de vivienda, en muchas ocasiones el inquilino o arrendatario desea abandonar el mismo con anterioridad al vencimiento del plazo de duración establecido, lo que podría conllevar la exigencia de una indemnización por desistimiento unilateral.
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece que el arrendatario podrá instar el desistimiento del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Igualmente, el citado precepto señala que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Por tanto, para que se pueda exigir alguna indemnización por desistimiento es necesario que aparezca expresamente reflejado en el contrato de arrendamiento y tendrá siempre el límite de una mensualidad por año establecido en la LAU.
En consecuencia, cualquier otra indemnización diferente que viniera reflejada en el contrato sería nula de pleno derecho. En este sentido, la Audiencia Provincial de Sevilla (Sec 8.ª) de 20 de septiembre de 2018 señala que la estipulación que obligaba al arrendatario a indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente al importe total del plazo que reste por cumplir, era nula por contravenir lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 6, que establece la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio de arrendatario las normas del Título II.
Respecto a los requisitos formales, la LAU no exige ningún tipo de fehaciencia al respecto, no obstante, dada la relevancia de la comunicación, resulta recomendable que se utilicen alguno de los medios existentes al respecto (notario, burofax, etc.), siempre que el arrendador no acuse recibo de cualquier comunicación más o menos informal que hubiera podido hacerse vía por ejemplo correo electrónico o wassap.
Por otro lado, el arrendatario deberá cumplir con la obligación de notificar al arrendatario su voluntad de desistir con una antelación mínima de treinta días, y llegado el momento deberá producirse la entrega efectiva de la posesión de la vivienda, pues, mientras esta no se produzca, aquel desistimiento no se habrá hecho efectivo, por lo que el arrendatario deberá seguir pagando la renta.
En consecuencia, en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda hay que tener en cuenta estos aspectos:
1º.- Respecto a la duración, aunque el art. 9 de la LAU señala que es libre, existe una prórroga legal potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si el arrendador es persona jurídica.
2º.- No se puede pactar una indemnización por el desistimiento anticipado del arrendatario superior a la establecida legalmente en el art. 11 de la LAU (un mes de renta por cada año que falte por cumplir), por lo que cualquier otra penalidad acordada resultará nula de pleno derecho.
3º.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato no es obligatoria, esto es si no se pactase nada en el contrato, no podrá exigirse indemnización por la resolución anticipada transcurridos los seis primeros meses.
Para mas información pueden contactar con nosotros en el 954 225 131 o a través de www.acedoabogados.es
