Analizamos las características del contrato de reserva de vivienda y su diferencia con otros negocios similares
El contrato de reserva de vivienda es un negocio jurídico por el que comprador entrega al vendedor una «señal» y se suscribe un documento de «reserva» por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda.
En definitiva, el contrato de reserva es un documento en el que ambas partes se obligan a comprar y vender sin posibilidad de rescisión, por lo que conviene tener muy en cuenta que el incumplimiento de una de las partes, da derecho a la otra a pedir el cumplimiento forzoso, todo ello con independencia de lo que se haya pactado respecto de la pérdida de la señal.
Este tipo de contrato suele hacerse con los promotores inmobiliarios cuando se compran viviendas ya construidas o en construcción, aunque también puede suscribirse en una venta de cualquier inmueble entre particulares.
También resulta habitual que tras encontrar el piso o la casa que nos interesa, el agente inmobiliario nos recomiende suscribir un documento en el que establezca que durante el periodo que necesitemos para obtener la hipoteca y formalizar la escritura de compraventa, el vendedor se comprometa a no vender la vivienda a otro posible comprador que estuviere interesado incluso aunque le ofrezca más dinero.
Sin embargo, en numerosas ocasiones hemos visto contratos de reserva con bastantes inconcreciones y deficiencias que han generado problemas legales, toda vez muchos clientes no son conscientes de las importantes implicaciones que tiene la firma de este contrato que muchas veces se confunde con otros negocios jurídicos similares.
Antes de firmar un contrato de reserva, resulta fundamental solicitar una nota simple actualizada del inmueble al Registro de la Propiedad para asegurarnos la titularidad, así como la posible existencia de posibles cargas (hipotecas, embargos, prohibición de disponer…)
Por otro lado, en el contrato de reserva deberá contener como mínimo los siguientes datos:
– La identificación exacta de la vivienda, describiendo su cabida y demás características básicas e incluyendo los posibles anexos, garaje, trastero, etc…
– El precio final y el importe de la señal entregada a cuenta del mismo.
– El tiempo máximo para formalizar la escritura de compraventa, teniendo en cuenta si se va a financiar la compra, que conviene dejar un margen de seguridad ante cualquier retraso en la tramitación de la hipoteca.
– Las posibles cargas de la vivienda y la obligación de su levantamiento a cargo del vendedor en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
– La forma del reparto de los gastos de la escritura. (Normalmente se pacta según Ley)
– Cualquier otro punto acordado, por ejemplo, el reparto de gastos de los impuestos (IBI), las cuotas de la comunidad o las facturas de los suministros pendientes de la casa.
Es importante conocer las diferencias entre el contrato de reserva y el contrato de “arras” o “señal” regulado en el artículo 1.454 del Código Civil por el que en caso de incumplimiento el comprador perderá las cantidades entregadas y el vendedor tendrá que devolverlas por duplicado.
Otro negocio parecido es el contrato de opción de compra, que permite al comprador durante un tiempo decidir si quiere adquirir el inmueble, mientras que el vendedor durante dicho periodo no podrá venderlo a un tercero.
Existe también la posibilidad que el comprador tenga intención de adquirir la vivienda, pero necesita dejar sin efecto el contrato en caso de no obtener la correspondiente hipoteca, en ese caso se podría suscribir un contrato de reserva sujetándolo a la condición resolutoria de no obtener dicha financiación, acordando o no, una indemnización a favor del vendedor.
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