Aspectos sobre el Registro de las viviendas destinadas a alquiler turístico
La inscripción en el Registro de las viviendas destinadas a alquiler turístico se encuentra regulado por el Real Decreto 1312/2024 crea el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital para alojamientos de corta duración, alineándose con el Reglamento (UE) 2024/1028 aprobado con la intención de mejorar el control administrativo y garantizar que los alojamientos cumplen con la normativa vigente.
El Número de Registro Único de Alojamiento (NRUA), es obligatorio desde el 1 de julio de 2025, para ofertar inmuebles en plataformas online de alquiler turístico de corta duración, por tanto, sin el NRUA la vivienda se podrá seguir alquilando ya que esta inscripción solo será obligatoria para poder anunciarse legalmente en plataformas como Airbnb, Booking etc…
El artículo 2 del Real Decreto 1312/2024 define como alquiler turístico de corta duración el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la normativa que resulte aplicable por las comunidades autónomas y entidades locales.
La tramitación del NRUA se realizará ante el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles (si el alojamiento está en embarcaciones), debiéndose verificar el cumplimiento de los requisitos urbanísticos, administrativos y civiles. De este modo el Registrador tendrá en cuenta las limitaciones contenidas en la normativa autonómica o municipal aplicable en cada caso, así como prohibiciones estatutarias de las comunidades de propietarios.
En este sentido, en los últimos meses la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) está resolviendo numerosos recursos formulados contra las calificaciones negativas de los registradores amparadas en prohibiciones estatutarias, manteniendo un criterio uniforme respecto de la interpretación extensiva de una amplia casuística de prohibiciones estatutarias anteriores a esté fenómeno.
Por lo tanto, en muchos casos no solo se están denegando el NRUA cuando exista una prohibición estatutaria expresa sobre el alquiler turístico, sino también cuando existan otras limitaciones estatutarias anteriores como las que prohíben la actividad comercial, las que señala que los inmuebles solo podrán destinarse a vivienda, o prohibiciones de hospedaje, pensiones, o cualquier actividad empresarial.
Al margen de lo anterior, es posible que los Tribunales modifiquen este criterio en virtud de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la prohibición de interpretación extensiva de las cláusulas estatutarias, toda vez que las limitaciones al derecho a la propiedad privada, consagrado en el art. 33 CE, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. Así la Sentencia del Tribunal Supremo 7643/2023 de 27 noviembre reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.
