Analizamos si existe derecho de tanteo y retracto en el contrato de arrendamiento de garaje
El tanteo y retracto legal son derechos reales de adquisición preferente.
El derecho de tanteo consiste en la facultad que tiene su titular para adquirir con preferencia una cosa que su propietario proyecta vender.
El derecho de retracto consiste en la posibilidad que tiene su titular de subrogarse en las condiciones establecidas en el contrato ya celebrado, en el lugar del que ya ha adquirido la cosa a título oneroso, por compra o dación en pago.
Estos derechos únicamente pueden ejercitarse dentro de un plazo determinado, cuando una disposición legal así lo regule y las partes no hayan pactado su renuncia expresamente.
En el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), se reconoce al arrendatario un derecho de tanteo y retracto por treinta días para caso de venta de una vivienda siendo este régimen asimilable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda (local de negocio).
Respecto a la aplicación del derecho de tanteo y retracto previsto en la LAU a los contratos de arrendamientos de plazas de garaje, existen diferentes posturas de las Audiencias Provinciales ya que algunas sentencias están a favor de la aplicación de la LAU a los garajes (SAP de Barcelona (13ª) de fecha 26 de junio de 1998 o la SAP de Málaga (6ª) de fecha 2 de diciembre de 2002), sin embargo la mayoría de los Tribunales y las sentencias más recientes consideran que los contratos de arrendamientos de plazas de aparcamiento se rigen por el Código Civil.
En este mismo sentido se pronunciaba la Dirección General de los Registros y Notariado en su resolución de 3 de marzo de 2004, que concluye que el arredramiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio de una vivienda o local de negocio, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo.
En refuerzo del anterior argumento, podemos indicar que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 3.2 no señala a los aparcamientos, entre los supuestos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Igualmente, resulta revelador la aclaración realizada en la Exposición de Motivos, respecto a que Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría esta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a estos.
Por ello, debe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no tiene derecho de tanteo y retracto a favor de los inquilinos o arrendatarios al no estar sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación – ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo.