LA RECLAMACION DE VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO ENTRE PARTICULARES
Según los datos del INE, el 80% de las viviendas vendidas en España los últimos años eran de segunda mano, por lo que la mayoría de estas transmisiones se han realizado entre particulares, con lo que cabe preguntarse que acciones tendría el nuevo adquirente si descubre que existen vicios ocultos en la vivienda.
En estos casos prácticamente solo cabría ejercitar contra el vendedor una acción por incumplimiento contractual, ya que las garantías establecidas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) solo operarían si no hubieran prescrito y el vendedor a su vez hubiese adquirido previamente la vivienda de un promotor.
En el ámbito de la responsabilidad contractual, el concepto de defecto constructivo es incluso más amplio que el establecido en la LOE ya que engloba tanto los vicios ocultos de la edificación como cualquier otro incumplimiento del contrato, como por ejemplo que la vivienda tuviera una menor superficie, o que adoleciera de las conexiones con algunos de los suministros que resulten esenciales para su uso como vivienda.
Para poder realizar esta reclamación por vicios ocultos conviene contar previamente con un buen informe técnico o pericial que acredite la existencia de los defectos, las actuaciones necesarias para su reparación, la valoración económica de estas obras siendo muy importante que se acredite que su origen era anterior a la venta.
El plazo para el ejercicio de la reclamación judicial por vicios ocultos en la compraventa será de 5 años a partir de la firma de la escritura pública o en su caso del contrato privado de compraventa, pudiendo optar el comprador por solicitar al vendedor la reparación «in natura» o el importe equivalente al coste de las obras presupuestadas por el técnico.
En el caso que los vicios ocultos fueran suficientemente graves, se podría instar la plena resolución del contrato de compraventa de la vivienda y exigir la devolución de las cantidades entregadas a tenor de lo señalado en el artículo 1124 del código civil por resultar la vivienda inútil para el fin al que se destina.
