El artículo 31 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un derecho de adquisición preferente del arrendatario que podrá ser ejercitado, en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente las condiciones esenciales de la transmisión.
El subarriendo es un contrato de tracto sucesivo, que implica un arrendamiento de la misma finca arrendada llevado a cabo por el arrendatario, que no desaparece de la relación jurídica y responde frente al arrendador. Se define como aquel contrato en virtud del cual el arrendatario se obliga a dar a otro el goce o uso, total o parcial, de la cosa arrendada por tiempo determinado y precio cierto.
En el supuesto que el inmueble este subarrendado, ¿a quien correspondería el derecho de adquisición preferente, al arrendatario o al subarrendatario?
El Tribunal Supremo ha señalado que «es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento
En cuanto a la duración del subarrendamiento una vez transmitido el inmueble a un tercero, el artículo 29 de la LAU establece: “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
