La constitución de una subcomunidad de propietarios
La figura de la subcomunidad de propietarios viene resultando una herramienta enormemente útil dentro del régimen de la propiedad horizontal al posibilitar, dentro del conjunto de un inmueble formado por una gran comunidad de propietarios, la individualización de aquellos elementos o servicios comunes dotados de independencia económica, funcional u organizativa.
La constitución de una subcomunidad de propietarios o incluso varias de ellas, es frecuente en las urbanizaciones y en las promociones con varios bloques o portales de viviendas con instalaciones comunes, pero también es posible crearlas dentro de un mismo edificio, con objeto de individualizar aquellos servicios comunes que solo disfrutan un determinado grupo de propietarios como por ejemplo un garaje o los locales comerciales.
El artículo 2.d) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), señala que se entiende por subcomunidad de propietarios, la que resultan, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
¿Qué ocurre cuando en los estatutos de la CCPP no se hubiera previsto nada respecto de la posibilidad de constituir una subcomunidad de propietarios?
La doctrina mayoritaria sostiene que una correcta interpretación del artículo 2.d) de la LPH no exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de una subcomunidad de propietarios, por lo que para su creación, sería suficiente que en el título constitutivo no se prohíba y que se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio conforme a los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
En consecuencia para crear una subcomunidad cuando no estuviera prevista en título constitutivo, será necesario el consentimiento individualizado de todos los propietarios que vayan a integrarse en la misma, así como un acuerdo previo de la junta propietarios de la comunidad por unanimidad, esto es sin la oposición de ninguno de los propietarios presentes o ausentes.
Cumplido lo anterior, los propietarios interesados deberán otorgar por unanimidad, el título constitutivo de la subcomunidad de propietarios, en el que se describan los elementos comunes sobre los que recae y se determinen las fincas especiales que la integran, su cuota de participación, sus normas de funcionamiento, su órganos y el nombramiento de las personas que los ocupan.
El acuerdo de constitución de la subcomunidad de propietarios, debería elevarse a escritura publica y ser inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.
