Analizamos los requisitos para la constitución de una subcomunidad de propietarios
La figura de la subcomunidad de propietarios viene resultando una herramienta enormemente útil dentro del régimen de la propiedad horizontal al posibilitar, dentro del conjunto de un inmueble formado por una gran comunidad de propietarios, la individualización de aquellos elementos o servicios comunes dotados de independencia económica, funcional u organizativa.
La constitución de una subcomunidad de propietarios o incluso varias de ellas, es frecuente en las urbanizaciones y en las promociones con varios bloques o portales de viviendas con instalaciones comunes, pero también es posible crearlas dentro de un mismo edificio, con objeto de individualizar aquellos servicios comunes que solo disfrutan un determinado grupo de propietarios como por ejemplo los portales o escaleras, el garaje o los locales comerciales.
El artículo 2.d) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), señala que se entiende por subcomunidad de propietarios, la que resultan, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
¿Qué ocurre cuando en los estatutos de la comunidad de propietarios no se hubiera previsto nada respecto de la posibilidad de constituir una subcomunidad de propietarios?
La doctrina mayoritaria sostiene que una correcta interpretación del artículo 2.d) de la LPH no exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de una subcomunidad de propietarios, por lo que para su creación, sería suficiente que en el título constitutivo no se prohíba expresamente y que se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio conforme a los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
En consecuencia para crear una subcomunidad dentro de una comunidad de propietarios, cuando no estuviera prevista en título constitutivo, será necesario el consentimiento individualizado de todos los propietarios que vayan a integrarse en la misma, así como un acuerdo previo de la junta propietarios de la comunidad por unanimidad, esto es sin la oposición de ninguno de los propietarios presentes o ausentes.
Cumplido lo anterior, los propietarios interesados deberán otorgar por unanimidad, el título constitutivo de la subcomunidad de propietarios, en el que se describan los elementos comunes sobre los que recae y se determinen las fincas especiales que la integran, su cuota de participación, sus estatutos en el que se incluirán las normas de funcionamiento, su órganos de gobierno y representación y el nombramiento de las personas que los ocupan.
El acuerdo de constitución de la subcomunidad de propietarios y la aprobación de sus estatutos, debería elevarse a escritura publica ante Notario y ser posteriormente inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Por otro lado, la legitimación, tanto activa como pasiva, de las subcomunidades de propietarios, viene siendo comúnmente admitida por los tribunales. A título de ejemplo, la SAP Cantabria, Secc 2ª de 23 de noviembre de 2018 señala que «… debe también recordarse que las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica, no obstante, lo cual tienen capacidad de actuación procesal reconocida en la Ley de Enjuiciamiento Civil y deben actuar por medio de su presidente, que es la persona a quien la ley específicamente atribuye la representación de tal entidad sin personalidad.
Tales normas son también de aplicación en el caso de subcomunidades o comunidades de edificios o partes de ellos integradas en un complejo urbanístico, debiendo reconocerles por tanto capacidad para ser parte y procesal en el ámbito de sus competencias.
Por ultimo señalar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1995, 7 de abril de 2003, 5 de mayo de 2004 y 19 de julio de 2006 viene señalando unánimemente que es independiente que las subcomunidades aparezcan expresamente previstas en los Estatutos u operen de facto, toda vez que para que surjan los derechos y sean exigibles las obligaciones propias del régimen de la propiedad horizontal, no se exige el otorgamiento de escritura pública en la que conste el título constitutivo de la propiedad horizontal ni su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la falta de tales presupuestos únicamente determinan la inoponibilidad de sus pactos (estatutos) o estipulaciones específicas a terceros mas no excluyen la sujeción de los propietarios al régimen legal regulador de la propiedad horizontal.
