Creación de una servidumbre de luces y vistas por la ampliación de una terraza
El Código Civil regula la servidumbre de luces y vistas en los artículos 580 a 585 (capítulo II, sección quinta), aunque la doctrina viene señalando que aunque se regulen bajo la denominación de servidumbres legales, en realidad no son tales, sino simples limitaciones del dominio, que vienen impuestas por la ley, con base al interés social basado en las relaciones de vecindad excepto el artículo 585 que establece una servidumbre voluntaria que da derecho al titular del predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique más que a cierta distancia.
La servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de continua (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1988, entre otras). La distinción entre servidumbres continuas y discontinuas afecta a la prescripción adquisitiva (usucapión) y a la extintiva.
Conviene recordar que las servidumbres discontinuas solo se pueden adquirir o extinguir en virtud de un título, mientras que las continuas como es la servidumbre de luces y vistas, se pueden adquirir o extinguir por el transcurso de un plazo de veinte años.
Cuando el propietario de una vivienda realice una ampliación o avance de su terraza, podría provocar una situación de conflicto con el vecino colindante, si la nueva construcción genera vistas sobre la casa contigua ya que además de invadir su derecho a la intimidad estaría constituyendo sin consentimiento, una servidumbre de luces y vistas sobre una propiedad ajena.
El artículo 582 del Código Civil prohíbe la apertura de ventanas con vistas rectas, de balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. En el supuesto que las vistas sean de costado u oblicuas, la distancia mínima se reduce a 60 centímetros.
Aunque el Código Civil habla de ventanas, balcones u otros voladizos semejantes, la jurisprudencia ha hecho extensiva la prohibición a otros elementos constructivos que no son necesariamente ventanas o balcones, pero desde los cuales se pueden tener vistas sobre la finca vecina, simplemente porque no hay una pared de cierre que las impida. El fundamento para decretar el cierre de esos elementos es el mismo que en el caso de las ventanas o los balcones, pues desde los mismos se puede tener una visión de la finca vecina, mayor incluso que si se tratara de una ventana, pues no existe pared alguna de cierre.
De conformidad con esta doctrina, la jurisprudencia no ha dudado a la hora de considerar incursa en la prohibición una terraza, por lo tanto, la edificación o ampliación de una terraza construida en el espacio limítrofe entre dos predios que proporcionan vistas rectas u oblicuas sobre la otra finca constituye un signo de servidumbre de luces y vistas.
Ante esta situación, el propietario colindante está obligado a oponerse si no quiere que la servidumbre de luces y vistas se consolide con el paso del tiempo con las gravosas consecuencias que ello tendría, ya que como hemos visto con el transcurso de 20 años, la servidumbre quedaría plenamente consolidada por usucapión.
En consecuencia, en el supuesto que no haya otra alternativa, el perjudicado podrá acudir a los Tribunales para instar una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas mediante la cual exigirá al vecino demandado como propietario de la finca colindante, que se abstenga de perturbarle, que restituya el balcón o terraza a su estado original, y en su caso podrá igualmente exigir que se indemnice por los daños y perjuicios que esta intromisión le haya podido producir.
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