Analizamos los supuestos en los que el agente inmobiliario puede incurrir en responsabilidad profesional
La principal función del agente inmobiliario consiste en la prestación de sus servicios para la búsqueda, localización y aproximación de compradores interesados en adquirir o arrendar un determinado inmueble propiedad de su cliente.
Se trata en definitiva de un contrato por el que una de las partes (el agente o corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en cuyo caso la comisión pactada se halla sometida a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido.
Dadas las características de la intermediación inmobiliaria, a diferencia de otras actividades, existe un riesgo menor de incurrir en responsabilidad profesional, no obstante vamos a comentar algunos supuestos prácticos en los que se generaría una evidente responsabilidad del agente inmobiliario.
El supuesto más habitual que generaría una inexcusable responsabilidad profesional del agente inmobiliario lo encontramos en el hecho de suministrar al comprador una información inadecuada sobre el inmueble objeto de venta.
La casuística para este supuesto de información inveraz es muy variada, bien por no ser el inmueble propiedad de los vendedores; por tener cargas o embargos sin cancelar; por existir limitaciones a la venta como por ejemplo ser de VPO; por omitir la existencia de ocupantes en el inmueble (con o sin contrato de arrendamiento); por no informar a los compradores que en el inmueble se han realizado obras ilegales que podrían derivar en una orden de derribo; por no estar declaradas e inscritas en el registro determinadas construcciones; por encontrarse el inmueble inmerso en un procedimiento de expropiación; por existir graves patologías o defectos constructivos.
Otro importante supuesto de responsabilidad lo encontramos cuando el agente inmobiliario se encargue de redactar el contrato de arras o de compraventa y este esté redactado defectuosamente de manera que cause un perjuicio irreparable a cualquiera de las partes.
Aún más grave nos parece el supuesto que el agente inmobiliario al que los propietarios pusieron a su disposición unas llaves para que pudiera exhibir la vivienda, proceda a entregar la posesión a un tercero, o que incluso recoja los pagos y se atreva a firmar un contrato en nombre de la propiedad sin la existencia de un mandato expreso.
En definitiva, al agente inmobiliario le es exigible mayor diligencia que la ordinaria del buen padre de familia que contempla el artículo 1.104 del código civil dado que su código deontológico le exige informar, proteger y promover los intereses del cliente que haya realizado el encargo, respecto de los que observará una fidelidad absoluta, que no le dispensará de tratar equitativamente a las demás partes de la transacción, a los que considerará también como sus clientes.
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