ANALIZAMOS LA POSIBILIDAD DE RESOLVER LA PRORROGA DE UN CONTRATO DE VIVIENDA DE LA ANTIGUA LAU POR NECESIDAD
El término “renta antigua” hace referencia a los contratos arrendamiento que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (antigua LAU) de 1964, que establecía una prórroga anual legal forzosa, potestativa para el arrendatario y forzosa para el arrendador, que lo convierte prácticamente en un contrato vitalicio.
El artículo 62 de la antigua LAU recoge algunas excepciones a la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
Estas excepciones son: (i) cuando el arrendador necesite para sí o sus familiares la vivienda; (ii) cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca; (iii) cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, –indicio de que no es la residencia habitual del inquilino-; (iv) cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable a sus necesidades; (v) cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición un derecho real de disfrute de una vivienda desocupada de análogas características.
También son causas que permiten la resolución del contrato sometido a prorroga forzosa de la antigua LAU, que el arrendatario subarriende el piso sin mediar consentimiento de la propiedad; que la cesión o subrogación no se haya efectuado respetando el preaviso y notificación al arrendador; si se produjese el impago de las rentas; o por el impago de los gastos asimilados y equiparados a la renta (como el IBI), debidamente notificados y justificados.
En base a lo anterior, sería posible instar la resolución de la prórroga forzosa sobre el contrato de arrendamiento para uso de vivienda de la antigua LAU, en base a la necesidad del arrendador para sí o sus familiares, siempre que se cumplan los requisitos legales, que esencialmente consistirán en acreditar la existencia de una causa de necesidad para ocupar la vivienda y la notificación fehaciente al arrendatario comunicando la resolución, así como las circunstancias de posposición en el supuesto que existieran más inquilinos.
En cuanto al requerimiento previo del arrendatario, éste se debe realizarlo de forma fehaciente, y con un año de antelación al ejercicio de la acción y presentación de la demanda, con la excepción que contempla el art. 65.3 de la antigua LAU, que literalmente establece cómo el inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de 30 días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga.
En caso que el inquilino acepte o no conteste al requerimiento, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.
Por último, y no por ello menos importante, hay que recordar que si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda ésta no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.