ANALIZAMOS LA POSIBILIDAD DE RESOLVER UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR LA EXISTENCIA DE VICIOS CONSTRUCTIVOS
Los vicios constructivos para un sector de la doctrina son por sí mismos una causa directa de resolución de un contrato de compraventa, mientras que otros autores sostienen que no estaríamos ante un incumplimiento suficientemente grave para que opere la plena resolución del contrato.
La tesis sostenida por los primeros se basa en el contenido del artículo 1124 del código civil que permite instar la resolución de un contrato ante un incumplimiento grave por alguna de las partes. En ese caso, cabe la posibilidad de ejercitar una acción resolutoria por vicios constructivos, siempre que estos sean de tal gravedad que provoquen que la vivienda sea inútil para la finalidad a la que se destina.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1994 señalaba que se está en el supuesto de entrega de cosa diversa y no ante un mero vicio de la cosa cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto con la consiguiente insatisfacción del comprador, al ser inadecuado el objeto de la compraventa para el fin al que se destina.
Ahora bien, cuando la subsanación de los vicios constructivos fuera posible como ocurre en la mayoría de los supuestos, la jurisprudencia entiende que no existe un incumplimiento suficientemente grave como para estimar la plena resolución del contrato de compraventa, obligando al vendedor bien a la restitución “in natura” para que con sus propios medios proceda a ejecutar la reparación de lo defectuosamente construido o alternativamente proceda a indemnizar al comprador con el importe económico en que se valore la reparación de los vicios constructivos.
En toda controversia relacionada con la reclamación por defectos constructivos cobra una especial importancia el informe pericial de un especialista en patologías o vicios de la construcción que pueda acreditar suficientemente la realidad de los defectos, su entidad, causa y origen determinando la responsabilidad de cada agente constructivo y el coste de su reparación.
