Analizamos el diferente tratamiento legal entre una obra de reparación necesaria o de mejora en las comunidades de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) establece diferentes requisitos para la aprobación y financiación de las obras en las comunidades de propietarios en función de que las mismas se consideren como reparación necesaria para la conservación o mantenimiento del inmueble respecto de aquellas otras intervenciones que pudieran considerarse como una mejora de la configuración original del edificio, de ahí que en numerosas ocasiones surja este debate en el seno de las comunidades de propietarios, principalmente porque si las obras se consideran una mejora, los comuneros que se opongan, no estarán obligados a sufragar este gasto.
De conformidad con el artículo 10 de la LPH, la Comunidad está obligada a llevar a cabo la reparación necesaria para el mantenimiento de los servicios y elementos comunes del edificio teniendo estas el carácter de obligatorio, es decir que tendrán que ser sufragadas por todos los propietarios en función de su coeficiente de participación y sin que sea ni siquiera sea necesario o preceptivo el acuerdo previo de la junta de propietarios.
No obstante en la práctica, cuando las obras tengan una cierta entidad, lo habitual es que se aprueben en una junta general de propietarios, principalmente porque la elección de la contrata, su dotación presupuestaria o la emisión en su caso, de la correspondiente derrama o adopción de cuotas extraordinarias, requerirá la aprobación de los propietarios, en este caso por mayoría simple de los asistentes a la junta general en segunda convocatoria.
Por el contrario, cuando se trate de obras que tengan el carácter o consideración de una mejora del edificio, el artículo 17.4 de la LPH establece que deberán ser aprobadas por acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, señalando expresamente que cuando para poder llevar a cabo su ejecución, la derrama o cuota exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no resultará obligado a sufragarla, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Para que un propietario pueda quedar exonerado del pago de la cuota en una obra de mejora, resulta obligatorio expresar en tiempo y forma su voto disidente o negativo sin que las abstenciones puedan tener dicho carácter. En este sentido la jurisprudencia en materia de Propiedad Horizontal viene señalando que las abstenciones no tienen la consideración de voto negativo tal y como ha señalado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 10 de mayo de 2013 que declara como doctrina jurisprudencial que la expresión «hubieren salvado su voto«, del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que la abstención no significa que el comunero hubiera votado en contra del acuerdo.
Cuando se produzca una controversia sobre el carácter o consideración de las obras, corresponde a la Junta de Propietarios decidir si éstas se consideran de mantenimiento o reparación necesaria o si son obras de mejora. Para estos casos, resulta recomendable contar con un informe técnico que pueda asesorar a los propietarios sobre si los trabajos pudieran definirse de mantenimiento o reparación necesaria o si éstos verdaderamente deben calificarse como una mejora respecto de la configuración original del edificio.
En cualquier caso, los propietarios disidentes que hubieran salvado el voto en la junta general de propietarios o los ausentes que manifiesten su oposición en el plazo de 30 días desde la notificación de la adopción del acuerdo, podrán impugnarlo dentro del plazo de caducidad de 3 meses desde la recepción del acta de la junta de conformidad con lo señalado en el artículo 18.3 de la LPH.
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