Analizamos como debe computar la mayoría cualificada de 3/5 en una Junta de Comunidad
La mayoría cualificada de 3/5 del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, ha sido introducida recientemente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con objeto de evitar las numerosas situaciones de bloqueo que provocaba la anterior legislación en la que se exigía la unanimidad de la Junta de Propietarios para alcanzar numerosos acuerdos.
En consecuencia, actualmente los acuerdos en una Junta de Propietarios de una Comunidad, en función de la materia objeto de regulación se pueden aprobar por mayoría simple, mayoría cualificada de 3/5 o por unanimidad.
Actualmente, la mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y votos (doble mayoría) ha sustituido en gran medida a los acuerdos que anteriormente necesitaban unanimidad, como es la construcción de nuevas plantas, la alteración de la estructura del edificio, el cerramiento de las terrazas, la construcción de una piscina, la supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, o el arrendamiento de elementos comunes.
Con la introducción de la mayoría cualificada de 3/5, la unanimidad ha quedado reducida exclusivamente a los acuerdos de Junta que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
En el régimen de propiedad horizontal, como regla general, los acuerdos que necesitan mayoría simple para su aprobación, se adoptan sola y exclusivamente con el voto de los propietarios presentes tanto en primera como en segunda convocatoria.
Excepcionalmente, para los acuerdos que requieran unanimidad o mayoría cualificada, para alcanzar el quorum necesario, en segunda convocatoria, se tomará en cuenta el voto de los propietarios ausentes, por lo que habrá que esperar su pronunciamiento, que puede ser expreso o tácito, durante el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acta a los mismos.
Ahora bien, para que pueda operar el complemento de votos que supone el mecanismo del voto presunto de los propietarios ausentes establecido en la LPH, es preciso que previamente el acuerdo haya sido alcanzado por los propietarios presentes en la Junta. Así, una vez obtenida en junta esta mayoría, se ha de notificar a los ausentes, como señala la regla 8.ª del citado art. 17, y estos pueden ratificarlo o dejarlo sin efecto, pero el acuerdo siempre ha de salir de la junta.
El artículo 17.8 de la LPH ha establecido una excepción, que todavía es objeto de cierta controversia jurídica, en la que no se aplica el mecanismo del voto presunto de los propietarios ausentes cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo de un propietario, lo que hace prácticamente imposible en estos supuestos, alcanzar el quorum necesario por mayoría de 3/5 de los propietarios que tendrían que estar presentes, por lo que estamos seguros que la jurisprudencia se encargará de dotar a este precepto una interpretación más lógica y acorde con la realidad.
Respecto al cómputo de las abstenciones, teniendo en cuenta que en los acuerdos de mayoría cualificada se debe computar sobre la totalidad de cuotas y propietarios, la doctrina mayoritaria sostiene que estos votos se consideran como los propietarios que no contestan al acuerdo, es decir, no se tienen en cuenta para obtener la mayoría, pero se suman a lo adoptado en la Junta en sentido positivo.
Por tanto, quien se abstiene en la reunión presencial, no puede votar en contra posteriormente por haber asistido a la Junta y también tiene cerrado el camino a una futura impugnación del acuerdo, al precisar el artículo 18 de la LPH la necesidad de salvar el voto para ostentar legitimación.
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