La duración excesiva del contrato de mantenimiento de ascensores es abusiva
El contrato de mantenimiento de ascensores suscrito con una comunidad de propietarios es un claro ejemplo de una relación contractual en el marco de una contratación mediante condiciones generales en la que se produce un desequilibrio entre las partes por la posición de fuerza que ostenta una de ellas toda vez que resulta obligatorio que los aparatos elevadores destinados al transporte de personas tengan suscrito un contrato de mantenimiento obligatorio con una empresa autorizada, además de tener pasar cada cierto tiempo una inspección de un organismo de control autorizado.
El mantenimiento de ascensores es una partida constante en toda liquidación de gastos de una comunidad de propietario de ahí que resulte necesario encontrar un óptimo equilibrio entre su coste y la calidad del servicio, sin embargo en muchas ocasiones no resulta sencillo cambiar de empresa de mantenimiento como consecuencia de estar la comunidad vinculada por un contrato de larga duración con una importante clausula penal indemnizatoria en caso de resolución anticipada.
En la actualidad existen numerosas comunidades de propietarios que están vinculadas con las empresas de mantenimiento de ascensores por contratos abusivos con plazos de duración de hasta diez años que se prorrogan con una antelación excesiva por largos periodos y con importantes penalizaciones económicas e incluso pérdidas de garantías del ascensor o sus componentes en caso de resolución anticipada.
Hasta fechas recientes, la jurisprudencia de las distintas audiencias provinciales que habían tratado esta materia mantenían posturas discrepantes respecto al carácter abusivo de las cláusulas de duración de estos contratos, habiendo sido esta cuestión finalmente resuelta por la sentencia del pleno del Tribunal Supremo de 17 de septiembre del 2019 señalando que toda empresa que presta estos servicios de forma continuada debe prever la sucesión de altas y bajas de clientes, por tanto, el riesgo que supone la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los legítimos derechos económicos de los consumidores, entre los que se encuentra obtener las ventajas derivadas de la competencia entre las diversas empresas prestadoras del servicio, sino que debe quedar fijado en sus justos términos, mediante el establecimiento de plazos razonables que permitan al empresario organizar la prestación del servicio.
A este respecto el Tribunal Supremo ha declarado que salvo circunstancias excepcionales, resultaría abusivo establecer una duración obligatoria superior a tres años para los contratos de mantenimiento de ascensores, que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligación de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas.
La abusividad de estas cláusulas de permanencia en el contrato de mantenimiento de ascensores no solo contraviene a lo dispuesto en el artículo 87.6 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que incluso en el supuesto que se acreditara que ésta cláusula hubiese sido objeto de negociación individualizada entre las partes, sería igualmente contraria a la regla general del artículo 62.3 del TRLCU que prohíbe los plazos de duración excesiva.
