¿Quién debe asumir los gastos de las reparaciones en las viviendas de alquiler?.
Uno de los conflictos más habituales en los arrendamientos de viviendas, es la discusión entre los propietarios e inquilinos sobre quién debe hacerse cargo de los costes de las reparaciones en las viviendas de alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el artículo 21, bajo el apartado conservación de la vivienda, recoge a este respecto, la existencia de determinadas obligaciones para ambas partes, señalando que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o se trate de una “pequeña reparación”.
A pesar de lo señalado por la LAU, existe una elevada casuística en la que muchas veces no resulta fácil determinar cuándo nos encontramos ante una reparación asimilable a “conservación”, en este caso a cargo del arrendador, o por el contrario se ha producido un “mal uso”, o el desperfecto tiene el carácter de “pequeña reparación”, cuyo coste tendría que ser asumido por el inquilino.
Es por ello muy habitual que a la hora de interpretar estos conceptos jurídicos, se produzcan enfrentamientos entre el casero y el inquilino, llegando en ocasiones hasta los tribunales. Y gracias a ello, a tenor de la “jurisprudencia menor” podemos extraer algunas conclusiones que nos ayudarán a clarificar los casos más frecuentes.
Existe bastante unanimidad en la doctrina jurisprudencial que corresponde al arrendador, pues se consideran gastos de conservación que garantizan la habitabilidad de la vivienda, aquellas reparaciones que requieran el mantenimiento en buen estado de conservación de las paredes, techos, suelos, chimeneas, antena, tuberías y desagües; la solución de problemas de humedades, instalación eléctrica, calefacción, aire acondicionado y la sustitución o reparación de los electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores.
Por otro lado corresponderá al inquilino, la reparación de cualquier avería que se haya producido por un mal uso o negligencia por su parte, así como las “pequeñas reparaciones”, que son los gastos producidos por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda, como por ejemplo la sustitución de bombillas, reparación de grifos, sifones, pomos, cisternas, enchufes, persianas, cristales, bisagras, cerraduras, etc…, aunque también habría que tener en cuenta en qué momento del arrendamiento se han producido las deficiencias, ya que si estás aparecen al principio del arrendamiento, no se podrían imputar al inquilino porque, lógicamente, no habría tenido suficiente tiempo de uso para desgastar el elemento.
Por ultimo debemos señalar que ante la negativa de la propiedad a realizar a su costa las reparaciones de conservación en la vivienda, no sería conveniente dejar de pagar el alquiler ni tampoco descontar su importe directamente del siguiente recibo mensual de renta, toda vez que legalmente, permitiría a la propiedad instar la resolución del contrato de arrendamiento mediante una demanda de desahucio por falta de pago.
En estos supuestos, lo más adecuado sería notificar a la propiedad de forma fehaciente, la existencia de desperfectos y la necesidad de su reparación, y solo cuando el arrendador no ofrezca una respuesta favorable en un plazo prudencial, podrá el inquilino realizar por su cuenta las reparaciones si estas fueran urgentes y reclamar posteriormente su coste ante los Tribunales. En los restantes casos, lo mas adecuado sería solicitar un presupuesto de las reparaciones y reclamar judicialmente a la propiedad la obligación de reparar o alternativamente el cumplimiento por equivalencia esto es, mediante una reclamación dineraria equivalente al coste de los desperfectos.
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