¿Se extingue el subarriendo al finalizar el contrato de arrendamiento de local de negocio?
El subarriendo consiste en un negocio por el que un arrendatario cede de manera parcial o total el uso de un inmueble a un tercero que no ha sido incluido en el contrato de arrendamiento original a cambio de una renta.
El art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Conviene destacar que salvo prohibición expresa en el contrato, el subarriendo de local de negocio no necesita contar con el consentimiento del arrendador, toda vez que el artículo 32 de la LAU permite, el subarriendo total o parcial del contrato con el único requisito de notificar al arrendador en el plazo de un mes, teniendo este derecho a incrementar la renta del arrendamiento en un 20 % si el subarriendo es total o el 10% cuando es parcial.
No obstante, la mayoría de los contratos de arrendamiento de local de negocio suelen incluir una clausula en la que establece la prohibición del subarriendo sin autorización del arrendador, por lo que, en caso de que se produzca un subarriendo inconsentido, nos hallaríamos ante una causa de resolución del contrato de arrendamiento y por ende del subarriendo.
Otra de las características fundamentales del contrato de subarriendo, es que se extingue automáticamente al finalizar el de arrendamiento de conformidad con lo señalado en el apartado segundo del artículo 8 de la LAU.
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 307/2006, de 23 de marzo señala que el subarriendo no puede tener más extensión que la del propio contrato de arrendamiento de que deriva, por ser principio jurídico fundamental que los derechos derivados no pueden ir más allá que los originales; por ello, el contrato de subarriendo, por su propia naturaleza y como su propia denominación indica, depende en su existencia de la firma del de arrendamiento sobre la cosa subarrendada y, en consecuencia, no puede existir al extinguirse este, cualquiera que sea la causa de extinción.
En el mismo sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1993 señalaba que la simple voluntad del arrendatario es suficiente para poner fin al contrato de arrendamiento y para que el subarriendo se extinga, cualquiera que sea el tiempo en que la voluntad del arrendatario-subarrendador se manifieste. Este efecto se produce igualmente en el caso de nulidad del contrato de arrendamiento, como establece la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, 193/2014, de 19 de marzo.
En el supuesto que el subarrendatario niegue a devolver la posesión, una vez extinguido el contrato de arrendamiento, se hallará en precario de conformidad con la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, de 1 de abril de 2004, al señalar que una vez extinguido el contrato de arrendamiento, y por lo tanto extinguido el de subarriendo, la acción sería la de precario, es decir, no es posible pensar en un desahucio, por ejemplo, por expiración del término, pues el subarrendatario está poseyendo la vivienda sin título alguno que legitime su posesión, hallándose en condición de precarista al extinguirse arrendamiento del que trae causa y no pagar renta alguna.
