Analizamos las ventajas de la constitución de un derecho de superficie para el desarrollo de numerosos negocios inmobiliarios
EL derecho de superficie se encuentra configurado en la Ley del Suelo como un derecho real por el que se faculta al superficiario a construir sobre el rasante, vuelo o subsuelo manteniendo la propiedad de lo edificado durante un determinado tiempo transcurrido el cual se producirá su extinción pasando su titularidad al propietario del suelo.
Resulta frecuente utilizar el derecho de superficie para la construcción y explotación de numerosos centros comerciales, hoteles, residencias, supermercados, etc….., toda vez que se ha convertido en una herramienta óptima para desarrollar negocios inmobiliarios en aquellas zonas prime de importantes núcleos urbanos en las que el alto precio del suelo hace que resulte antieconómico el uso de otras figuras tradicionales como la compraventa o el arrendamiento.
Para el inversor el derecho de superficie le otorga la ventaja de no tener que realizar una fuerte inversión económica en la compra del suelo, destinando la mayor parte de sus recursos en desarrollar el plan de negocio, ahorrarse las amortizaciones correspondientes e incluso obtener una importante financiación al poder hipotecar la edificación.
Para la propiedad del suelo también resulta ventajoso el hecho de que además de cobrar un canon por la cesión del suelo, su propiedad va a quedar fuertemente revalorizada sin necesidad de tener que abordar los elevados costes y problemas de una construcción, de su posterior mantenimiento, del pago del IBI, o de la gestión del edificio.
En definitiva además de la futura adquisición de la edificación proyectada, la propiedad se asegura unos beneficios equivalentes a un arrendamiento a largo plazo sin tener que soportar ningún riesgo o costes adicionales.
La constitución de un derecho de superficie resulta recomendable para aquellos propietarios que no dispongan de capacidad financiera o conocimientos suficientes para desarrollar un negocio rentable en el suelo de su propiedad pero que, por un motivo u otro, no quieren o no pueden venderlo, en supuestos de pro indivisos familiares con intereses y necesidades diferenciadas, así como para las fundaciones, instituciones religiosas u otras entidades cuyos estatutos no permiten que sus activos esenciales se transmitan.
El derecho de superficie puede ser otorgado tanto por un propietario particular o entidad privada como por una administración pública. Para su constitución resulta preceptivo el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, según se establece en el artículo 53 de la Ley del Suelo, siendo inscribible en el Registro de la Propiedad. En la escritura de constitución deberá fijar necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.
La contraprestación a cargo del superficiario por el derecho de superficie, puede consistir en el pago de una cantidad alzada por la concesión, en el pago de un canon periódico, en la adjudicación de viviendas, garajes o locales en propiedad temporal, en la adjudicación de derechos de arrendamiento sobre cualquier elemento del edificio, o incluso en varias de estas modalidades a la vez.
El derecho de superficie puede transmitirse a un tercero de conformidad con las limitaciones que se hubiesen establecido en el título. También puede gravarse con una hipoteca, por ser un derecho real sobre un bien inmueble. No obstante la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina igualmente la cancelación de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
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