Analizamos las ventajas de utilizar la figura del derecho de superficie para la explotación de un hotel
El derecho de superficie es un derecho real que permite al superficiario, construir en una finca ajena manteniendo la propiedad temporal de la edificación realizada, conservando el propietario de la finca (el concedente), la propiedad del suelo durante el mismo periodo.
Tradicionalmente el derecho de superficie se ha empleado casi exclusivamente sobre solares, si bien es posible utilizar esta figura sobre construcciones ya existentes, siendo una opción frecuentemente utilizada para el desarrollo de negocios hoteleros o similares en zonas céntricas de las grandes ciudades frente a la opción del contrato de arrendamiento a largo plazo.
La regulación sobre este derecho real la encontramos en el art. 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Para que se constituya válidamente el derecho de superficie, es preceptiva su formalización mediante escritura pública y su inscripción registral
La ventaja del derecho de superficie frente al contrato de arrendamiento es que el superficiario puede hipotecar este derecho real, permitiéndole acceder a financiación bancaria, facultando al propietario (concedente) a su vez a cobrar un importe mayor que en el arrendamiento (en este caso, en concepto de canon en lugar de renta) debido a que el superficiario puede aliviar su carga de tesorería al obtener financiación externa, dejando el propietario igualmente de pagar el IBI correspondiente a la construcción, soportando únicamente el IBI del suelo salvo pacto entre las partes.
Además, el propietario puede olvidarse durante un largo periodo de la gestión del edificio, tanto frente al inquilino como frente a la administración, puesto que será el propietario temporal o superficiario el responsable de esas cuestiones.
Otra de las ventajas del derecho de superficie es que se trata de un derecho transmisible, por lo que el superficiario y promotor del negocio, puede asimismo venderlo a un tercero y así capitalizar de forma anticipada su inversión, cediendo un negocio en funcionamiento, con todas las garantías y derechos que concede el derecho de superficie, por lo que se convierte en un activo potencialmente muy interesante para promotores individuales, fondos de inversión, family offices, y demás inversores.
Conviene reseñar que la constitución del derecho real de superficie está sujeta al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o Plusvalía Municipal) por el teórico incremento del valor de la parte del terreno de naturaleza urbana sobre la que se· constituye el derecho real de goce limitativo del
dominio.
El sujeto pasivo en el Impuesto de Plusvalía será el concedente o propietario del terreno que constituye el derecho por lo que se trata de una cantidad a tener en cuenta a la hora de planificar la operación.
El devengo del impuesto tiene lugar en la fecha en que se constituya el derecho real de superficie, esto es, la del otorgamiento de la escritura pública de constitución del derecho de superficie. La extinción del derecho de superficie por el transcurso del plazo de duración pactado no está sujeta al impuesto, dado que no se transmiten facultades dominicales sobre el terreno de naturaleza urbana.
En definitiva, en las grandes urbes, en las que las zonas de mayor valor se encuentran construidas en su práctica totalidad, el derecho de superficie resulta una herramienta de gran utilidad para el desarrollo de negocios en edificios completos que requieren tanto una gran inversión inicial como recurrentes inversiones en mobiliario, instalaciones y equipamientos, · tales como hoteles, residencias de ancianos, de estudiantes etc., frente a otras alternativas como el arredamiento a largo plazo o la adquisición por compraventa del inmueble.
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