¿Es posible la constitución de una CCPP sin un acuerdo aprobado por unanimidad?
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige que la constitución una CCPP deberá ser aprobada la totalidad de sus propietarios, esto es por unanimidad. En el mismo sentido se pronuncia el artículo 17.6 de la LPH. Sin embargo, no es extraño que pueda darse el caso que algún propietario vote en contra del acuerdo de constitución de una CCPP, para conseguir algún tipo de ventaja o simplemente con el objetivo de evitar tener que empezar a abonar las cuotas de comunidad.
En estos supuestos, cabe plantearse si es posible la constitución de una CCPP aun sin la existencia de unanimidad y para ello habría que señalar como primera premisa que en una finca donde existen varios pisos y locales y que cuenta con elementos comunes como portal, pasillos, escaleras etc.., ya es una comunidad conforme a los artículos 392 y 396 del Código Civil, y el artículo 2 b) de la LPH.
En efecto, el artículo 2 de la LPH, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, establece que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en su artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen consentido.
La propiedad horizontal de hecho se dará, pues, en aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja. Esto es, cuando se produzca la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes propiedades susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, por que la constitución de una CCPP de hecho se producirá, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas.
El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia de 21 de enero de 2020, ha declarado que no es necesaria la unanimidad en el acuerdo de formalización de una comunidad de propietarios, toda vez que ésta ya había quedado constituida por su propia configuración física y jurídica puesto que la urbanización gozaba de elementos privativos y comunes, con coeficientes de participación desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora con lo que el acuerdo impugnado no requería unanimidad al pretender únicamente dar forma a una comunidad ya existente por lo que no se pretendía la constitución de una CCPP sino su formalización.
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