¿Quién debe pagar la comisión de intermediación en el arrendamiento de una vivienda?
El contrato de intermediación inmobiliaria carece de regulación legal en España por lo que tratándose de un contrato atípico, se regirá por lo que las partes hayan pactado libremente, siempre que no contravengan ninguna disposición legal.
En la práctica, en los arrendamientos de vivienda es muy frecuente que se pacte que los honorarios del agente inmobiliario corran a cargo del futuro inquilino sin que la propiedad tenga que asumir cantidad alguna por los gastos de intermediación.
Sin embargo, actualmente esta práctica resulta legalmente prohibida cuando el arrendador es una persona jurídica, dado que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha introducido una modificación en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece la prohibición de cobrar a los inquilinos los gastos de intermediación inmobiliaria cuando el propietario de la vivienda sea una persona jurídica.
Cuando el arrendador sea una persona física, dado que no existe limitación legal alguna, las partes son libres de fijar tanto la cuantía de los honorarios que deba percibir el agente inmobiliario por su intermediación, como el obligado al pago, que podrá ser el arrendador, el arrendatario o incluso ambos siempre que medie el consentimiento de todas las partes.
Ahora bien, para cargar al inquilino o arrendatario con la obligación de soportar los gastos de la intermediación inmobiliaria, deberá obtenerse el consentimiento de éste, previa información detallada de las condiciones del contrato, sin que la firma de una hoja de visita con un contenido preredactado, sea suficiente para imponer subrepticiamente las condiciones de un contrato de intermediación inmobiliaria que el cliente nunca ha deseado celebrar.
Además, habrá que tener en cuenta las obligaciones que en materia de consumo que exigirían que las condiciones del contrato de intermediación inmobiliaria entre la agencia y el interesado, hayan sido pactadas libremente, previa información detallada y negociación y sin que el consumidor se haya podido encontrar bajo un elemento de sorpresa o presión.
Existe una importante corriente jurisprudencial que viene señalando que, aunque el interesado firme la hoja de visita, no quedará obligado al pago de los honorarios allí establecidos bien por la falta de claridad y transparencia de los términos de la hoja de visita, bien porque, entre otras razones, no existe causa para esa obligación, dado que, si la agencia inmobiliaria le enseña la vivienda, lo hace en cumplimiento de un previo encargo celebrado con el propietario del inmueble y por el que percibirá la retribución que corresponda.
Por tanto, si no existe un acuerdo previo, por el mero hecho de enseñar una vivienda, el agente no estaría realizando ningún servicio en favor del interesado sino en favor de su cliente. Y en ejecución de ese previo encargo, la agencia inmobiliaria estaba obligada a enseñar la vivienda a todas las personas interesadas en su alquiler, y a trasladar a la propiedad todas las aceptaciones de la oferta inicial o contraofertas que realizaran los interesados.
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