Analizamos los aspectos legales para que proceda la suspensión o aplazamiento de renta del alquiler por la crisis del coronavirus
La crisis sin precedentes que esta generando la epidemia del COVID-19 está afectando muy directamente a los arrendamientos urbanos, por lo que para tratar de proteger los intereses de los arrendatarios, el Gobierno ha dictado recientemente dos Reales Decretos que permiten el aplazamiento de renta y que afectan tanto a los arrendamientos de vivienda como para un uso distinto (locales, oficinas, naves…) cuyas principales medidas resumimos en este post:
MEDIDAS RECOGIDAS EN EL REAL DECRETO LEY 15/2020 DE 22 DE ABRIL PARA EL APLAZAMIENTO DE RENTA RESPECTO DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-4554:
1.- Los arrendadores afectados por la nueva regulación serán todas las sociedades mercantiles (aunque solo fueran titulares de una vivienda), las empresas públicas y las personas físicas con más de 10 inmuebles urbanos consideradas “grandes tenedores de viviendas”.
2º.- Los arrendatarios que sean autónomos o PYMES podrán optar por el aplazamiento del pago de la renta mensual durante todo el periodo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses con posterioridad al levantamiento del estado de alarma.
3º.- Las mensualidades de renta aplazada se reintegrarán de manera fraccionada en el plazo de dos años, sin penalización ni intereses.
4º.- Solo podrán acogerse a esta medida los autónomos o PYMES cuya actividad se haya suspendido como consecuencia de la entada en vigor de las medidas acordadas en el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo de declaración del estado de alarma.
5º.- En el supuesto que la actividad no haya sido directamente suspendida, solo podrán acogerse a esta medida los autónomos que acrediten haber sufrido una reducción de al menos el 75% de la facturación del mes anterior al que se solicite el aplazamiento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca dicho mes, del año anterior.
6º.- Las PYMES cuya actividad no haya sido directamente suspendida también podrán acogerse a las medidas siempre que además de cumplir el mismo requisito de reducción de facturación que los autónomos señalado en el apartado anterior, y tengan la consideración de pequeña empresa. (un activo inferior a 4 millones de euros, una cifra de negocio anual inferior a 8 millones de euros y cuente con menos de 50 trabajadores).
7º Cuando el arrendador sea una persona física con menos de diez inmuebles urbanos a su nombre, no estará obligado al aplazamiento o rebaja de la renta, pudiendo acordar libremente con el arrendatario cualquier pacto pudiendo incluso disponer de la fianza para su aplicación a las mensualidades que se devenguen durante el estado de alarma, con la obligación del inquilino a reponerla en el plazo de un año.
MEDIDAS RECOGIDAS EN EL REAL DECRETO LEY 11/2020 DE 31 DE MARZO PARA EL APLAZAMIENTO DE RENTA EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-4208:
1º. Los contratos de arrendamiento de vivienda cuyo titular sea una persona física (que no fuese propietaria de más de diez inmuebles urbanos) no se verán afectados, salvo que medie un acuerdo entre las partes.
2º.- Los arrendadores afectados por esta regulación serán todas las sociedades mercantiles (aunque solo fueran titulares de una vivienda), las empresas públicas y las personas físicas consideradas “grandes tenedores de viviendas”.
3º.- Podrán acogerse al aplazamiento de renta y demás medidas los arrendatarios considerados en situación de vulnerabilidad económica que tendrán que cumplir íntegramente los siguientes requisitos:
- Haber sido despedido, haber recibido un ERTE o haber sufrido una reducción d jornada, o “situación similar” que suponga pérdida sustancial de ingresos.
- Que la renta de la unidad familiar en el mes anterior no superase el límite de tres veces el IPREM. (Este importe sería 1.613,52 € más 53,78 € por cada hijo a cargo). Dicho límite se eleva según otras circunstancias como la discapacidad o enfermedad grave de alguno de los miembros.
- Que la renta más gastos y suministros básicos del solicitante debe ser mayor o igual al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que el inquilino no sea propietario de ninguna otra vivienda en España.
4º.- Las medidas a favor de los inquilinos declarados en situación de vulnerabilidad consistirán principalmente en:
- El derecho a que se le reduzca un 50% la renta durante un plazo de 4 meses o a que se le aplique una moratoria al pago de la renta, durante el tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 meses prorrateándose el pago durante los próximos 3 años.
- La suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos. Una vez que termine el estado de alarma se podrá ordenar una suspensión extraordinaria del procedimiento por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.
- Para el caso que se cumpliera la fiscalización del contrato entre el 2 de abril de 2020 y hasta pasados dos meses desde el fin del estado de alarma, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses.
- Cuando el arrendador sea una persona física (no considerado como gran tenedor de viviendas) y no se lograse alcanzar un acuerdo de reducción de renta con el inquilino, éste tendrá acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación a coste cero con el aval del Estado.
