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6 MOTIVOS DE RESOLUCIÓN ANTICIPADA

Analizamos las causas de resolución anticipada de un contrato de arrendamiento de vivienda

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece seis motivos de resolución anticipada por parte del arrendador de una vivienda. Estas causas están basadas en algún incumplimiento grave del inquilino y se resumen en las siguientes:

1) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Se trata del motivo de resolución más habitual en los Tribunales. El impago de una sola mensualidad de renta o incluso de los suministros que se consideran cantidades asimilables a la renta puede ser motivo de la resolución anticipada del arrendamiento.

2) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. La fianza es una garantía obligatoria establecida en el artículo 36 de la LAU. Su cuantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta y durante el plazo de duración obligatoria su cuantía no podrá ser actualizada.

El importe de la fianza en ningún caso podrá destinarse al pago de la renta, por lo que el inquilino no podrá dejar de pagar total ni parcialmente ninguna mensualidad, alegando que lo hace con cargo a la fianza que ya pagó en su día.

3) El subarriendo o la cesión inconsentida. No es lo mismo la cesión que el subarriendo. La cesión del contrato consiste en el cambio de la persona del arrendatario quien se colocaría en la posición de inquilino frente al arrendador. Esta acción se encuentra prohibida en el artículo 8.1 de la LAU, salvo autorización expresa. El subarriendo por el contrario consiste en un nuevo contrato entre el inquilino, subarrendador y un tercero llamado subarrendatario. El subarriendo puede ser total o parcial. La LAU señalada que cuando el subarriendo fuera parcial, se podrá llevar a cabo siempre y cuando no conste una prohibición expresa en el contrato.

4) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. Nuevamente estamos ante dos supuestos diferentes. La realización de daños dolosos consistirá en todo menoscabo material infringido al inmueble por acción o por omisión, a la vivienda, sus anexos y elementos comunes.

Por obra inconsentida no puede entenderse cualquier alteración, sino que para que ésta sea causa de resolución anticipada es preciso que se trate de una construcción fija que cambie la estructura, apariencia y aspecto peculiar de la vivienda de modo sustancial y sensible sin autorización de la propiedad. 

5) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Esta causa de resolución anticipada requiere que arrendador acredite la actividad molesta de manera continuada, no siendo suficiente algún hecho esporádico o acción aislada, y que éstas se desarrollen en la vivienda o en los elementos de uso común del inmueble.

6) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

Además de estos seis motivos de resolución anticipada, el artículo 28 de la LAU establece que el arrendamiento se extinguirá por pérdida de la cosa no imputable al arrendador o por la declaración de ruina de la vivienda, supuestos que podríamos calificar como extraordinarios cuya casuística requeriría un apartado especial.

Por último, aunque técnicamente no sería un motivo de resolución anticipada, debemos mencionar el supuesto previsto en el artículo 9.3 de la LAU, consistente en que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para mas información puede contactar con nosotros en el 954 225 131 o www.acedoabogados.es

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